Immobilier : 5 choses à savoir pour gagner de l’argent avec les immeubles de rapports

Qu’est ce qu’un immeuble de rapport ?

L’immeuble de rapport est un bien immobilier en mono-propriété dont le but est de rapporter de l’argent à son propriétaire de par les loyers des occupants. Il s’agit généralement d’immeuble haussmannien en région parisienne ou de maison 1930 réaménagée et micro-divisée en province.

Au rez-de-chaussée on peut y trouver soit un commerce, soit des logements. Les étages se composent uniquement de logements.

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Quels sont les avantages à investir dans un immeuble de rapport ?

Plutôt que d’investir dans plusieurs appartements éloignés géographiquement, disposer de l’ensemble de son parc immobilier dans un seul lieu est déjà un avantage pratique. Cela vous permettra également de passer moins de temps dans vos recherches et vos démarches.

C’est également un avantage financier qui vous permet d’éviter de multiplier les charges de copropriétés. Par ailleurs, il peut être plus facile de tenter des négociations audacieuses dans l’achat de ce type de biens. En effet, le nombre d’acheteurs est beaucoup plus restreint que pour l’immobilier destiné à la résidence. Votre pouvoir de négociation n’en sera qu’augmenté.

C’est aussi un avantage en terme d’indépendance puisque vous êtes seul maître à bord, puisqu’il s’agit d’une mono-propriété.

Par ailleurs, la rentabilité de ce type de bien est généralement supérieure à celle de maisons individuelles destinés à la location. En effet, au mètre carré, les petites surfaces rapporte plus que les grandes.

Quels sont les risques lorsque l’on investit dans un immeuble de rapport ?

Tout investissement comporte des risques. Mais l’immeuble de rapport est un investissement qui comporte des risques spécifiques notamment le fait de regrouper tout ses œufs dans le même panier. En effet, si un sinistre important a lieu dans l’immeuble c’est l’ensemble de vos revenus locatifs qui peuvent se voir diminués tout comme la valeur de votre investissement.

Sachez également qu’un immeuble de rapport se revend peut-être plus difficilement qu’un bien immobilier destiné à la résidence. En effet, le nombre d’acheteurs est limité pour ce type de biens.

Quels sont les points particulier à vérifier lors de l’achat d’un immeuble de rapport ?

En premier lieu, bien sur l’état général de l’immeuble et la conformité des diagnostics réglementaires. N’hésitez pas à vous faire accompagner par une personne du métier lors de vos visites et vérifiez tout (état de la toiture, de la charpente, des cloisons, fenêtres, plomberie, système de chauffage, etc…) ! Assurez-vous également que le bien ne fasse l’objet d’aucun arrêté de mise en péril.

En second lieu, assurez vous que l’immeuble soit correctement divisé en demandant un relevé de propriété auprès de la mairie. Vérifiez également que des compteurs individuels ont été mis en place. Ce n’est pas obligatoire mais cela peut vous permettre de ne pas avancer les charges aux fournisseurs d’énérgie.

En tout les cas, soyez au clair sur le montant des loyers, le montant des charges, ce qu’elles contiennent, et les modalités de paiements (provisions avec régularisation annuelle, montant forfaitaire, etc.). Consultez les différents baux et états des lieux. Dans la mesure du possible privilégiez les immeubles avec des locataires cela vous évitera d’être sans revenus locatifs les premières semaines.

Ensuite calculez votre rentabilité : estimez vos loyers de manière réaliste en considérant que vous connaitrez forcément des périodes de logements vacants, prenez en comptes toutes les charges ( remboursement du crédit, impôts, taxe foncière, cotisations sociales, assurance emprunteur, assurance de l’immeuble, intérêts, travaux éventuels, etc.)

Une fois le bien acheté…

Il est recommandé de souscrire à une assurance bailleur non occupant qui pourra pallier aux défaillances d’assurances des locataires et qui concernera également les parties communes.

Opter pour le mode locatif et le régime fiscal le plus avantageux ! Par rapport à la location vide, la location meublée non professionnelle vous permet d’amortir la valeur du bien sur plusieurs années et ainsi de diminuer votre montant d’imposition.

Vous devrez également choisir entre l’abattement forfaitaire des charges ou la déduction réelle, n’hésitez pas à utiliser le simulateur des impôts pour choisir le mode le plus avantageux. Souscrire aux services d’un comptable peut s’avérer fort utile.

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